因为我国正处于飞速发展的阶段，所以拆迁也是非常常见的工程。在拆迁的时候就要办理相关的证件和手续，比如拆迁证、用地许可证等等。那么 开发商 动迁需要土地 使用证 么?
一、开发商动迁需要土地使用证么?
开发商作为一般的民事主体，基于纯商业开发性质的考虑，出于营利的 目的 ，经与被拆迁人协商一致，被拆迁人将其房屋所有权以及土地使用权转让给开发商，开发商将所取得的房屋拆除，并在该基地进行房地产开发的行为。
开发商动迁主要是集中在开发商、企业家群体来实操，也就是说商业人员操作，和 政府 拆迁是有所区别的。虽说如此，但是也是需要土地使用证的。因为只有开发商在拆迁之前将用地许可证等相关证件办理下来才能够办理后续的土地使用权证和拆迁证。所以，开发商没有土地使用证就进行拆迁也是不合法的。
二、开发商拆迁和政府拆迁的区别
1、拆迁的目的不同
商业拆迁是盈利性开发，是一种有偿平等交易，以达到双赢的目的。而政府拆迁是以“公共利益”需要为目的，非营利性，需要给被征收人不低于原有生活水平的拆迁补偿。
2、拆迁的意愿不同
商业拆迁是居于开发商与被拆迁人在平等地位上的协商谈判，在一致意见下达成的民商事合同。其特点是双方自愿、有偿，交易价格可以不是市场价格。
而政府拆迁是行政征收方与被拆迁人签订行政合同。虽然也要遵循自愿和平等协商的原则，但大部分被拆迁人并不会自愿被拆，由此而引发了很多征收拆迁矛盾，被征收人的利益遭受很大损害。
还有一点是：政府拆迁，法律规定要按照市场价格给予被拆迁人足额补偿，但事实上政府拆迁给予的拆迁补偿普遍偏低。从这个角度来比，商业拆迁对于被拆迁人来说，获利更多。
3、拆迁的范围不同
商业拆迁很多是针对一户或是几户的房屋的征收拆迁，特定性比较强。而政府征收拆迁一般都是一个村或是一个区域，涉及范围比较广，且除了包含国有土地上及土地上房屋的征收拆迁，还包含集体土地及其土地上的房屋。其被拆迁的人数和范围都要比商业拆迁宽很多。
综上，开发商和政府拆迁的方式是有所区别的，不过不管哪种拆迁方式都必须有土地使用证。