由于农民对 宅基地 只有使用权，不是真正意义上的财产，所有权则属于农民集体所有这一特殊规定，使得 农村 宅基地买中卖经常会出现各种纠纷。那么，2020年农村宅基地买卖新政策是怎样的？合同怎么签才算 有效 ？
一、2020年农村宅基地买卖新政策是怎样的？
1、严禁城镇居民购买农村宅基地
2020年新《土地管理法》强调，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
2、可盘活闲置宅基地
国家鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过20年。合同到期后，双方可以另行约定。
3、允许村集体内流转
2020年起，农村宅基地除了可以自愿退出，另外可以流转给村集体内符合条件的村民，按照三权分置，把宅基地的使用权转让给本村的其他村民，这样不但可以得到一部分收入，另外也不用担心私自买卖宅基地的问题。
4、宅基地有偿退出
根据法律规定，在农民自愿的情况下，可以把你们的宅基地和房屋有偿收回，转变成集体经营性建设用地入市，这也就是农民常说的有偿退出。目前有偿退出分为4个补偿机制，分别是补钱、补房、分红和养老这4种方式。
二、农村宅基地买卖合同怎么签才算有效？
农村宅基地在进行买卖时签订的合同效力要根据签订的主体来确定：
1、对农村本 集体经济 组织 成员 之间农村房屋转让合同应认定有效。
因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
综上可知，农村宅基地是不允许自由买卖的，尤其是严禁城镇户口购买，另外，在进行宅基地流转的时候，一定要先上报村集体，确定是否可以转让再进行。